Охота за московской недвижимостью

Добрый день, друзья и коллеги!

Сегодня я разберу одно из самых интересных дел, которое случилось в нашей судебной практике.

Приблизительно после новогодних праздников 2016 года, в юридическое бюро «Ильченко и Мишелова» обращается клиентка, которая на консультации рассказывает о весьма странных событиях:
В начале января клиентка решает навестить своего дядю, который живет один на севере Москвы. Дядя весьма преклонного возраста, на момент ведения дела ему было 75 лет.

Приехав в гости, племянница замечает, что в квартире достаточно грязно, в холодильнике отсутствуют продукты, а соседка на лестничной клетке поведала, что к дяде частенько стал наведываться Аслан, который проживает в соседнем подъезде.

Не найдя документов на право собственности дяди на квартиру, клиентка совместно с дядей отправились в ближайший МФЦ за получением дубликатов.

Тут-то и выясняется, что квартира дяде больше не принадлежит, документы мы получить не можем, поскольку новый собственник – тот самый Аслан, который, как выяснилось впоследствии, купил квартиру дяди за 5 000 000 рублей, пообещав ему «домик у моря».

Мы незамедлительно сформировали иск в суд о признании сделки недействительной, а так же подали заявление в правоохранительные органы о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.

В процессе судебного заседания в Хорошевском районном суде всплывает расписка от дяди, не заверенная нотариально, о получении от Аслана денежных средств в полном объеме за продажу квартиры в размере 5000 000 рублей.

Стоит ли говорить, что ни наличными, ни на лицевом счете данных денежных средств не было.

В судебном заседании было заявлено ходатайство о наложении ограничения на распоряжение квартирой (была большая вероятность, что «новоиспеченный» правообладатель квартиры перепродаст ее еще и не раз).

Остановимся отдельно на той работе, которая была проведена в рамках заявления со стороны правоохранительных органов. Дознаватель назначил почерковедческую экспертизу на предмет того, написана ли расписка дядей или иным лицом. Экспертиза подтвердила, что расписка написана им собственноручно.

Дело в шляпе. Состава преступления дознаватель (он же по совместительству участковый района, где проживают действующие лица) не увидел. Дознаватель вынес один из самых любимых нашими органами документов: отказ в возбуждении уголовного дела. Ну а что такого? Один продал, второй купил и заплатил денег, сделка прошла государственную регистрацию. Ничего криминального…. Совсем ничего…..
А вот и тот самый отказ: (Приложение № 1).

Отказ в возбуждении уголовного дела (по факту мошенничества по сделке с недвижимостью)

Естественно, отказ был тут же обжалован в Прокуратуру. (Приложение № 2)

Приложение № 2 1 лист.(Жалоба на постановление отказа.)

Приложение № 2 2 лист.(Жалоба на постановление отказа.)

А что дальше? Когда мы поняли, что моя милиция меня не бережет, пришло и понимание, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих.

Действительно, с первого взгляда казалось, что сделка проведена в рамках закона.

Однако не все было так просто.

Наблюдая за дядей, становилось понятно, что его поведение носит весьма странный характер: он мог помнить, что происходило лет двадцать-тридцать назад в мельчайших подробностях, однако не знал какой сейчас год, а так же не понимал какое время года за окном.

Данные странности навели меня на мысль обойти соседей по лестничной клетке и узнать у них, наблюдалось ли за дядей странное поведение.

Бинго! Соседи подтвердили, что в последние годы наблюдали за тем, что дядя одевался не по погоде и часто забывал о том, что и куда положил.

Отлично! Следующий шаг, который был сделан с нашей стороны – это запрос амбулаторной карты в больнице, на учете в которой состоял дядя. И вот тут нас ожидало наше первое фиаско: поскольку на учете у психиатра дядя не состоял, то и записей о каких- либо заболеваний головного мозга не было.

Однако меня зацепила одна особенность в записях врачей: периодически, дядя, проходя обследование у невролога, жаловался на шум в ушах, давление и головные боли.

Здесь стоит упомянуть, что одновременно мы показали расписку о получении денежных средств дяди очень матерому криминалисту, специалисту в области почерка, который опытным взглядом сделал вывод, что имеются дефекты в почерке, которые означают одно из двух: либо человек в момент написания расписки находился в состоянии наркотического/алкогольного опьянения, либо есть нарушения моторики, ввиду какого-то прогрессирующего заболевания.

Следующим шагом было обратиться к коммерческому психиатру, который сделал предварительное заключение о том, что у дяди наблюдается сосудистая старческая деменция, и дана рекомендация к проведению судебно-психиатрической экспертизы.
Получив заключение, письменные объяснения соседей, «во все оружие» мы вышли в следующее судебное заседание, в котором ходатайствовали о назначении комплексной психолого-психиатрической экспертизы в самом компетентном учреждении России – ФГБУ «ФМИЦПН им. В.П. Сербского». Маленькая победа: ходатайство суд удовлетворил.9

Один из вопросов, поставленных перед экспертами: Мог ли дядя при совершении сделки в полной мере свободно и осознанно принимать решение и осуществлять полноценное руководство своими действиями?

Комплексная экспертиза проводится в составе целой группы психологов и психиатров на протяжении порядка семи-восьми часов за закрытыми воротами. Сами эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за свои заключения.

Друзья и коллеги, стоит ли говорить о том, с каким нетерпением мы ждали заключения специалистов? Это ключевой документ, который позволил бы разбить юридически грамотно составленные документы по отчуждению квартиры, к которым было не придраться.

Эксперты сделали заключение: в момент заключения сделки дядя не понимал значение своих действий и не осознавал. Наблюдаемый страдает старческой деменцией (деменция – хроническое, прогрессирующее приобретенное слабоумие, стойкое снижение познавательной деятельности с утратой в той или иной степени ранее усвоенных знаний и практических навыков и затруднением или невозможностью приобретения новых).

Все встало на свои места: вот почему поведение дяди было достаточно странным, он жаловался на головные боли и шум в ушах, и вот поэтому в почерке при написании расписки наблюдалось все-таки нарушение моторики.

Суд выносит решение, которым принимает двустороннюю реституцию (возврат сторон в положение, которое существовало до заключения договора продажи квартиры), то есть дяде – вернуть квартиру, а Аслану – ТА ДАМ!!! Да-да, денежные средства в размере 5 000 000 рублей.

Вот то самое решение:

Решение суда - возврат сторон в положение, которое существовало до заключения договора продажи квартиры

Казалось бы, все…. Можно выдохнуть и открыть бутылку шампанского, празднуя победу….., ведь денег-то у дяди все равно нет и не было, а квартира вернется обратно в его собственность.

Но тем-то и отличается линейный юридический подход к решению задачи от нашего - комплексного.

Мы продумали развитие ситуации на несколько шагов вперед……

Напомню, дяде 75 лет, дай бог ему долгих лет жизни, однако, в случае его смерти, открывается наследство в виде так тяжело отвоеванной квартиры, и, в случае, если наследники принимают наследство, они принимают и все долги наследодателя!

Статья 1175 ГК РФ Ответственность наследников по долгам наследодателя

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).

То есть, нельзя принять наследство и не принять долги…..

По сути, это была бомба замедленного действия…. Вот почему наш Ответчик Аслан вел себя совершенно спокойно при оглашении решения суда. Мол, ничего страшного, подожду, квартирка все равно рано или поздно ко мне прямо в ручки и придет.

Лирическое отступление:)

Бывают дела, когда ты понимаешь, насколько, порой, понятие справедливости расходится по смыслу с понятием закона.
Это одно из таких дел, которое заставляло меня не спать ночами, проворачивая в голове стратегию дальнейшего поведения.

Такое развитие ситуации нас не устроило, и мной была подана Апелляционная жалоба в Московский городской суд, в которой мы просили применить одностороннюю реституцию: вернуть дяде квартиру, в возврате Аслану 5 000 000 рублей – отказать.

Основные тезисы для опровержения решения Хорошевского районного суда выглядели следующим образом:
В материалах дела находится экспертное заключение, согласно выводам которого, во время заключения Договора купли-продажи квартиры Истец страдал и страдает в настоящее время сосудистой деменцией.

Расписка о получении денежных средств от Ответчика в размере 5 000 000 руб. была написана Истцом после заключения Договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру, что позволяет сделать вывод о том, что на момент написания расписки Истец так же страдал сосудистой деменцией, не позволяющей Истцу понимать значение своих действий и руководить ими.

Таким образом, при отсутствии каких-либо дополнительных документов, которые могли бы свидетельствовать о получении Истцом денежных средств, одна-единственная расписка не может рассматриваться в качестве документа, однозначно подтверждающего получение Истцом денежных средств по сделке.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (п. 2 ст. 167), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п. 4).

Стоит отметить, что Апелляционная инстанция крайне редко отменяет решение нижестоящих судов (во–первых, тяжело признавать ошибки коллег, а, во-вторых, в силу загруженности судов, на рассмотрение каждой жалобы приходится не более 5-15 минут, что не позволяет полностью вникнуть в суть рассматриваемого спора).

Но в нашем случае нам несказанно повезло: оказался на редкость грамотный состав судей, которые подошли к данному делу с тщательной щепетильностью и признали, что все аргументы нашей жалобы более чем состоятельны.

Вот теперь действительно можно было выдохнуть, дяде вернули квартиру, в возврате 5 000 000 рублей Аслану было отказано.

Стоит ли говорить, какое чувство морального удовлетворения наступило в момент оглашение определения коллегией судей?

Справедливость восторжествовала!

Вот то самое определение Московского городского суда и состав коллегии судей:

Определение Московского городского суда и состава коллегии судей - об отказе в выплате денежных средств по договору купли-продажи

Теперь можно было спать спокойно, предварительно подав на нашего Ответчика заявление о взыскании судебных издержек (услуги юриста, экспертов и пр.) порядка 100 000 рублей.

Подводя выводы, хочется сказать следующее:

1) Берегите своих родных и близких, навещайте одиноких родственников, ибо они часто становятся легкой добычей для «охотников» за московской (и не только) недвижимостью.
2) Не рассчитывайте на то, что правоохранительные органы «проникнутся» вашей проблемой и станут работать с удвоенной силой, если речь идет о социально незащищенных слоях населения. Если Ваши проблемы граничат с гражданским судопроизводством, то в 90% случаев вам будет отказано в возбуждении уголовного дела (10% оставляю на тот «вымирающий вид» работников правоохранительных органов, которые действительно хотят вам помочь и вникнуть в самую суть сложившейся ситуации, и такие есть, поверьте...).
3) Если дело гражданского порядка – не медлите, обращайтесь к грамотным юристам.
4) При купле-продаже квартиры закладывайте денежные средства в банковскую ячейку или переводите их на лицевой счет Продавца, как видите, расписка не всегда спасает…
5) В целях исключения «подводных камней» при купле-продаже недвижимости – работайте с юристами, которые не только проделают анализ юридической чистоты документов, но и осуществят сопровождение сделки вплоть до защиты вашего права собственности в суде.

Берегите себя и своих близких.
О юридической составляющей позаботится
команда юридического бюро «Ильченко и Мишелова».